Основным направлением работы интернет портала является архитектурное проектирование зданий и сооружений. Мы осуществляем архитектурное проектирование зданий и сооружений в соответствии с исходно-разрешительной документацией и заданием на архитектурное проектирование.
Вся работа, проведение которой требует архитектурное проектирование зданий, осуществляется поэтапно:
Предпроектные разработки;
Эскизный проект;
Проект (Утверждаемая часть РП);
Рабочая документация;
Дизайн проект.
Предпроектная разработка
На стадии предпроектных разработок архитектурное проектирование зданий определяются варианты функционального зонирования и основные технико-экономические показатели, а также расположение на участке объекта строительства. Стилевая направленность объекта определяется проектной организацией на стадии предпроектных разработок.
Эскизный проект
Это промежуточная, не подлежащая обязательному согласованию в органах государственного надзора, стадия архитектурного проектирования. На стадии эскизного проекта проектная организация может использовать вариантное проектирование, получая более детальную проработку всех параметров объекта к моменту принятия окончательного решения.
Проект или утверждаемая часть РП
Это основная стадия проектной разработки реконструкции или строительства объекта. Она является утверждаемой. Проектирование зданий осуществляется в строгом соответствии с государственными нормами, правилами, стандартами. Данный этап предполагает принятие основных объемно-планировочных, конструктивных, инженерных и технологических решений.
Рабочая документация
Эта стадия для инженерного и архитектурного проектирования заключает в себе разработку для производства строительно-монтажных работ рабочей документации. В общем случае в составе рабочей документации для строительства здания или сооружения заключаются:
Рабочие чертежи, направленные на производство монтажных и строительных работ.
Рабочая документация для всех строительных изделий.
Спецификация оборудования, изделий, материалов.
Для нетиповых изделий эскизные чертежи общих видов.
Дизайн проект
Как правило, дизайн проект представляется полным комплексом работ, направленных на разработку экстерьера или интерьеров объекта проектирования. Дизайн проект разрабатывается для создания, в соответствии со своим функциональным назначением объекта, его архитектурно-художественного облика. Дизайн проект обычно определяется как этап архитектурного проектирования зданий. Однако, дизайн проект может рассматриваться и как отдельный вид работ. На завершающих этапах реализации проекта дизайн проект решает утилитарные и эстетические задачи для создания предметной среды. Дизайн проект является одним из самых важных этапов всей работы.
Организации различной формы собственности нередко сталкиваются с необходимостью проведения капитального ремонта, строительства или реставрации зданий (сооружений). При этом следует помнить, что в большинстве случаев это потребует разработки предпроектной (предынвестиционной) документации (далее — предпроектная документация). Для чего она нужна, что входит в ее состав и требуется ли ее оформлять, читайте в материале.
Что такое предпроектная документация
Предпроектная документация — комплект документов о результатах предынвестиционных исследований, предшествующих принятию инвестором, заказчиком, застройщиком решения о реализации инвестиционного проекта, корректировке инвестиционного замысла или об отказе от дальнейшей реализации проекта <*> .
Предпроектная документация разрабатывается и утверждается, как правило, при возведении, реконструкции и реставрации объектов строительства 1 — 4-го классов сложности (далее — к/с) <*> .
Обратите внимание!
В некоторых случаях разработка предпроектной документации не обязательна. Например, при возведении сельскохозяйственными организациями комплексов зданий и сооружений хозяйственным способом или строительстве одноквартирных, блокированных жилых домов (строений и сооружений при них), осуществляемом гражданами на предоставленных им для этого земельных участках
<*>
.
До разработки предпроектной документации составляется декларация о намерениях . В ней прописывают основные сведения о строительстве согласно приложению А к ТКП 45-1.02-298-2014 (02250) <*> .
Можно выделить следующие этапы разработки предпроектной документации:
1. Подготовительный:
— издание приказа о начале проекта. В приказе следует назначить руководителя (управляющего) проекта, а также указать его полномочия и обязанности;
— определение схемы управления проектом в соответствии с альбомом схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве;
— разработка и утверждение плана-графика подготовки предпроектной документации;
— определение исполнителей.
Порядок выбора исполнителей определяется с учетом источника финансирования:
— республиканский или местный бюджет. В таком случае необходимо соблюсти установленный законодательством порядок организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов <*> ;
— собственные средства заказчиков, застройщиков. С 26.02.2018 установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг) в строительстве не применяются <*> .
На заметку
В связи с принятием Декрета N 7 разработан и прошел общественное обсуждение проект постановления о внесении изменений в постановление Совмина от 31.01.2014 N 88, в соответствии с которым порядок закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов за счет собственных средств определяется субъектами хозяйствования самостоятельно путем оформления ЛНПА.
По результатам выбора исполнителей заключается договор подряда <*> .
Обратите внимание!
С 26.02.2018 субъектам хозяйствования для разработки предпроектной документации аттестат соответствия не требуется
<*>
.
2. Составление предпроектной документации. Также на данном этапе, как правило, осуществляется мониторинг соблюдения плана-графика и достижения запланированных результатов, вносятся корректировки в проект, при необходимости проводятся экспертизы.
3. Принятие решения о реализации проекта и утверждение предпроектной документации <*> .
| Перечень случаев, при которых составление предпроектной документации обязательно | Состав предпроектной документации | Примечание |
| В полном объеме:
для зданий и сооружений 1 — 4-го к/с <*> Для определения класса сложности см. СТБ 2331-201 5 |
1. Обоснование инвестиций и план управления проектом.
2. Бизнес-план (в установленных случаях) (см. схему 1). 3. Задание на проектирование |
Перечень документов для обоснования инвестиций определяет заказчик. Исключение — объекты производственного и жилищно-гражданского назначения, инженерной и транспортной инфраструктуры <*> |
| В сокращенном объеме:
— на возведение объектов строительства по типовым или повторно применяемым проектам; |
Задание на проектирование | Предпроектная документация на монтаж, реконструкцию и модернизацию систем инженерного оборудования в зданиях 1 — 3-го к/с
может разрабатываться в следующем составе:
— планируемые сроки реализации проекта (начало, окончание); — укрупненный график реализации проекта с разбивкой по основным этапам и комплексам работ, предусмотренным содержанием проекта; — обоснование выбора систем инженерного оборудования; — бюджет проекта <*> |
| — возведение, реконструкцию и реставрацию зданий и сооружений 4 — 5-го к/с; | ||
| — возведение, реконструкцию распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры 1 — 4-го к/с; | ||
| — капитальный ремонт и благоустройство объектов строительства 1 — 5-го к/с. | ||
| В некоторых случаях:
— на возведение и реконструкцию объектов обустройства нефтяных месторождений; — модернизацию технологических объектов промышленности 1 — 4-го к/с; — реконструкцию (модернизацию) помещений зданий и сооружений 1 — 4-го к/с <*> |
На заметку
Для объектов капитального ремонта и реконструкции необходимо наличие:
— разрешительной документации на строительство объекта;
— технического заключения по результатам обследования технического состояния и внутренних наружных инженерных систем в соответствии с ТКП 45-1.02-104-2008 (02250)
<*>
.
Схема 1. Бизнес-план
Что необходимо знать при утверждении предпроектной документации
Предпроектная документация утверждается заказчиком, застройщиком <*> . До ее утверждения, как правило, проводят:
— государственные экспертизы (экологическую, инвестиционных проектов и др.) <*> . Например, бизнес-план подлежит обязательной государственной комплексной экспертизе инвестиционных проектов при планировании получения кредита банка под гарантии правительства;
— общественные обсуждения архитектурно-планировочных концепций объектов строительства <*> .
Утверждение предпроектной документации осуществляется при условии:
— наличия разрешительной документации на строительство .
К ней относят акт выбора места размещения земельного участка, решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта, заключения согласующих организаций и иные <*> . Согласование с госорганами, как правило, связано с особенностями объекта строительства. Например, при строительстве источников тепловой и электрической энергии (отдельных его частей) необходимо согласование предпроектной документации с территориальными органами управления по надзору за рациональным использованием топливно-энергетических ресурсов <*> ;
— обеспечения экономической эффективности проекта , предусматривающего выпуск и реализацию продукции, выполнение работ, оказание услуг на эксплуатационной стадии реализации проекта, с позиции чистой приведенной стоимости;
На заметку
Если полученные данные свидетельствуют о недостаточной рентабельности коммерческого инвестиционного проекта, производится корректировка его параметров, производственной программы и принятой технологии в целях повышения эффективности проекта
<*>
.
— обеспечения уровня затрат , установленных в прилагаемом к договору задании на разработку предпроектной документации в отношении социально ориентированных проектов, связанных с удовлетворением социальных потребностей и требований безопасности <*> .
Обратите внимание!
За отсутствие надлежаще оформленной предпроектной документации, в случае если она является обязательной, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до 100 БВ, а при повторности нарушения — до 200 БВ
<*>
.
Строительство собственного дома – процесс очень важный и увлекательный и в тоже время ответственный, сложный и многоступенчатый. Затевая столь грандиозное дело, запаситесь знаниями, терпением и финансами.
Реализацией ваших замыслов будут заниматься специалисты-строители, но вот организация самого процесса – задача заказчика. Поэтому очень важно знать смысл и порядок проведения всех строительных и отделочных работ.
Подготовительная стадия
Ответственный этап стройки – предпроектная подготовка. Прежде, чем заказать проект будущего дома, следует оценить исходные данные.
- Размер участка
- Рельеф местности
- Ориентация по сторонам света
- Состояние грунтовых вод
- Существующие магистральные коммуникации
Такая оценка крайне важна, она сэкономит время и деньги.
Размер участка. Здесь в первую очередь речь идет о границах. В пакете документов на землю есть геодезическая съемка с привязками, но часто она оказывается неточной.
Совет. Закажите спутниковую съемку и результаты зарегистрируйте в кадастровом отделе. Это оградит вас от возможных споров с соседями.
Рельеф местности. Очень редко попадаются участки с нулевым уклоном, абсолютно ровные. Перепад земли можно определить самостоятельно с помощью гидроуровня. В случае более сложного рельефа лучше сделать точную геосъемку с отметками перепадов высот. Это нужно для определения реперной точки.
Реперная точка – высотная отметка, определяющая уровень «черного пола».
При строительстве «нулевого цикла» эта отметка будет иметь решающее значение.
Ориентация по сторонам света. При создании проекта возникает вопрос, как расположить помещения в доме. Если спальня, допустим, выходит окном на восток, значит, летом в 4 часа утра вас разбудит яркое солнце. Очень важно, чтобы каждая комната имела комфортный для вас режим инсоляции.
Состояние грунтовых вод. В первую очередь следует выяснить глубину их залегания. От этого зависит, какой будет выбран тип фундамента, возможно ли сделать подвал в вашем доме. Если водная жила расположена высоко, вам придется весной откачивать воду из подвала или погреба. Вопрос о качестве и составе грунтовых вод возникает, если вы организуете автономное водоснабжение дома.
Существующие магистральные коммуникации. Если водопровод, канализация и газ подведены к участку, это учитывается при определении места расположения дома. Заведение этих систем в дом потребует рытья траншей, прокладки труб. Сократив расстояние от трубопроводов до дома, можно минимизировать затраты и сэкономить время.
Когда предпроектная подготовка завершена, наступает стадия проектирования. На этой стадии задача заказчика – как можно подробнее сформулировать свои пожелания.
Совет. Поручите исполнение проекта архитектору. Он сможет увязать конструктивное и концептуальное решение вашего жилья в единое целое. Дизайнера лучше подключать на стадии внутренней отделки.
Проектирование
Из совместных усилий заказчика и архитектора рождается дом мечты. Чем подробнее вы опишете свои пожелания, тем проще будет проектировщику воплотить их в жизнь.
Основные позиции, которые должны быть озвучены в задании:
- Габариты дома, количество этажей, наличие мансарды, веранды, балконов
- Из чего должен быть построен дом: дерево, кирпич, блоки, монолит.
- Высота этажа
- Набор помещений, их количество, размеры и функции
- Какие отопительные приборы желательно использовать: радиаторы, теплый пол водный или электрический
- Наличие камина
- Желаемый уровень шумоизоляции
- Размер и тип окон: традиционные, французские, деревянные или пластиковые
- Образ дома вашей мечты
- Планируемый бюджет
Конечно, в процессе создания проекта возникнут и другие вопросы, однако правильно заданное направление станет хорошим стартом и устранит возможность недовольства результатом.
Успехов вам и легкой стройки!
Перед тем как делать проект, необходимо выполнить предпроектные проработки в соответствии с требованиями законодательства. Только после этого можно получить разрешение на осуществление градостроительной деятельности.
Созданию рабочего проекта предшествуют несколько этапов. Во‑первых, для начала вам понадобится эскиз‑проект мойки под выбранные вами участок земли или помещение. Он нужен для того, чтобы можно было предметно разговаривать с чиновниками. Эскиз‑проект – это «набросок» будущего внешнего вида участка с мойкой, он определяет размещение объекта на участке, его объемно‑пространственное и архитектурное решение, технико‑экономические показатели. Стоимость эскизника – примерно $500‑1000.
С готовым эскиз‑проектом можно идти в администрацию получать разрешение на проектирование. На этой стадии также потребуется разработать задание на проектирование, получить предварительные технические условия на электроснабжение, водоснабжение и канализацию, сделать топографическую съемку участка.
Результатом этапа предпроектной подготовки будет комплект исходно‑разрешительной документации, которая является основанием для оформления разрешения на осуществление градостроительной деятельности.
ИРД включает:
Основание для оформления ИРД;
Кадастровую справку;
Градостроительное обоснование размещения объекта;
Градостроительное заключение в составе:
♦ эскиза № 1;
♦ заключения по обследованию объекта недвижимости;
♦ заключения по условиям проектирования;
♦ заключения согласующих организаций;
♦ заключения по инженерному обеспечению объекта.
Исходно‑разрешительная документация по объектам нового строительства и реконструкции подлежит регистрации в службе Государственного градостроительного кадастра. Основанием для получения права на строительство или реконструкцию является разрешение комитета по градостроительству и архитектуре на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом ИРД.
Проектная подготовка включает:
Разработку, согласование и утверждение архитектурно‑градостроительного решения;
Разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации;
Разработку рабочей документации.
Задание на проектирование – обязательная часть исходной документации, утверждаемая заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно‑градостроительной деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований и условий исходно‑разрешительной документации. Задание на проектирование согласовывается и утверждается до начала проектирования.
Архитектурно‑градостроительное решение объекта разрабатывается на основании задания на проектирование в соответствии с требованиями исходно‑разрешительной документации и утверждается комитетом по градостроительству и архитектуре. Может разрабатываться как отдельный этап проектирования, так и в составе проектной документации – в зависимости от решения заказчика и проектировщика.
Рабочая документация – документация, разработанная на основании утвержденной проектной документации и предназначенная для проведения строительных работ.
Нормальный качественный проект стоит никак не меньше $50‑100 за 1 м 2 будущего здания (или 7‑15 % от стоимости строительства). Это без учета взяток для согласований. Причем разброс цен на услуги проектировщиков может быть в три‑четыре раза. Проект представляет собой толстую пачку бумаги с несколькими разделами и делается пару месяцев (табл. 1).
Таблица 1. Примерный перечень проектной документации
Проект должен быть согласован во множестве инстанций; вот, например, список для Петербурга:
1. Получение заключения транспортного отдела КГА.
2. Согласование с районным архитектором.
3. Согласование с главным архитектором СПб.
4. Согласование с УГИБДД.
5. Согласование с КГИОП.
6. Согласование с Управлением эстетики городской среды КГА.
7. Согласование с УСПХ.
8. Согласование с ГУ «Центр комплексного благоустройства и озеленение».
9. Согласование с КБДХ.
10. Получение исходных данных в ГУ ГО и ЧС.
11. Согласование с УГПС.
12. Получение ТУ с ОАО «Ленэнерго».
13. Получение ТУ с ГУП «Водоканал СПб».
14. Получение ТУ с тепловых сетей.
15. Получение ТУ с тепловых сетей с КЭиИО.
16. Получение экспертного заключения СЭС.
17. Получение санитарно‑эпидемиологического заключения.
18. Согласование с ОПС в КГА.
19. Согласование с муниципальным округом.
20. Согласование с администрацией (межведомственной комиссией).
21. Проведение общественных слушаний.
Поскольку для проведения всех этих согласований нужно пройтись по кабинетам множества различных чиновников, времени на выполнение всех этих пунктов придется потратить прилично. Чиновники – это обычные люди, у них бывают выходные, приемные/ неприемные дни, больничные, отпуск и т. д. Некоторые инстанции имеют минимальные сроки на рассмотрение заявок. Например, в КГА – это не менее 30 дней.
Список достаточно внушительный, но чем меньше город, тем меньше потребуется согласований. В регионах все немного проще, чем в мегаполисах.
Для того чтобы не потерять свои деньги на проекте, вам необходимо при выборе проектной организации следовать простым правилам. Во‑первых, попросите у них список уже построенных по их проектам объектов. Во‑вторых, свяжитесь с владельцами этих объектов и узнайте у них, как проходило их сотрудничество с этой проектной организацией. Если отзывы будут положительными, с ними можно работать.
Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.
В качестве примера приведу упрощенную схему прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы (рис. 2).
Рис. 2. Схема прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы:
1 – изготовление документов предпроектной подготовки; 2 – документы на подготовку заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам; 3 – подготовка и получение акта разрешенного использования участка территории объекта; 4 – заявление застройщика о принятии решения о строительстве объекта; 5 – создание рабочего проекта; 6 – согласование проекта; 7 – заявка на получение разрешения на строительство
Предпроектная подготовка строительства является начальной стадией создания детальной документации по проекту. На данном этапе создается концепция строящегося объекта, а продуманный предварительный расчет проекта обеспечивает целесообразность и оригинальность задумки, комфортную эксплуатацию сооружения, гарантируя при этом выгоды для заказчика в будущем. Такие разработки необходимы для создания действительно эффективного и гармоничного проекта, а также качественной организации работ по возведению строения. Проект создается в полном соответствии с градостроительными документами, архитектурно-планировочным заданием, требованиями охраны окружающей среды.
Для качественной работы на предпроектной стадии специалистам компании необходимо сформировать следующий список документации:
- техническое задание на создание проекта;
- геодезическая фотосъемка стройплощадки;
- документ о пригодности предоставленной фотосъемки;
- градостроительный план стройплощадки;
- правоустанавливающие документы;
- инженерные изыскания;
- технические условия на подключение к сетям.
На этапе предпроектной подготовки сотрудники СК Синмар займутся, в том числе предварительным согласованием условий проектной документации в государственных инстанциях. Также профессионалы компании займутся вопросом грамотного расположения строения на данной территории, не нарушая при этом архитектурных, градостроительных и исторических особенностей существующей окружающей застройки.